（图源：365房评）

今天深圳第二轮集中供地的结果，非常的顽强，尤其是在广州流拍率超过50%拍完之后，简直就是寒冬里的一抹暖阳，让人无比的唏嘘。城市和城市，真的是不一样，不服不行。

有些观点媒体都谈过了，咱就不嚼舌头了，结合着全国第二轮集中供地的情况，看看市场到底走到了哪一步。

之前在8月份，各地土拍纷纷延期，后来被证实的原因是土拍规则修改。当时市场很多观点认为，是上层担心土拍过冷，要给开发商一条活路才改的。基于这个预期，地惨股也出现了第一次集体狂涨。我当时认为不是，土拍新规是为了“控制地价过热”而出台的。从后面的各地城市发布新规后，我还是倾向于认为我的看法是对的。大家可以回头看一下当时的旧文《刀砍到自己脖子上才知道疼》。

但9月以来，土拍规则修改之后的土地市场，的确是不过热了，不，是过冷了，冷的超乎想象。

Part 1

深圳今天的情况，如果放到全国来看，是一个天大的意外。

22宗地，起始价422亿，15家房企参与，卖掉了21宗，地方政府收金450多亿，溢价率接近8%，只有一块流拍。注意，只有一块流拍。

和第一轮集中供地相比，深圳第二轮供地的表现是个渣渣——有流拍的，现场竞拍也不激烈，参与者也大都是国家队，溢价率也只有15%上限的一半。

但是，如果把其它城市的第二轮集中供地来和我大渔村相比，那他们都是渣渣。下面这张图大家看看，我在中指院的基础上增加了最新的几个城市。

啰嗦一下。

广州，9.26-27日，第二次集中供地计划出让的48宗地块仅成交23块，流拍25块，流拍率52%。

南京，9.26第二轮集中供地，共有41宗地成功出让，流拍也是1宗。但是南京原定推出的可是53宗地块，在9月23日，南京官方公告有11宗地因故撤拍了（一般理解，直接原因便是无人报名）。

9月26日，杭州第二轮集中供地，10宗竞品质地块全部流拍。

大概梳理，长春、福州、济南、天津、沈阳、广州、杭州，这第二轮土地流拍率，均超过30%。

对渔村，这是超级威风的又一次印证。所有城市的第二轮土拍规则都大同小异，但是唯独深圳走出了独立行情。这个在告诉大家：开发商，不管是国企还是民企，对深圳房地产的信心依然是非常顽强的。事实是最好的说明，不是说一定要吹。

但另一方面，这是很阔怕的事情。在我掌握的中国房地产历史中，可能只有1992-1993年才会有这样的景象。大面积的流拍，千万不要觉得这是什么好事情。于企业，于地方，这都是巨大的折腾。

Part 2

阔怕在什么地方？

如果把深圳抠掉，偌大的中国卖地版图，可以说是一片秋风萧瑟。

房企集体躺倒。媒体会起标题，说这是国企央企成了大赢家，但实际上，没有大赢家。出来抬轿子的“国家队”，虽然都很积极，但是，涂了粉掩盖不了眼角的皱纹，小部分的努力掩盖不了整体的萧条。前前后后，都给观众们一种强烈的赶脚：他们使出吃奶的劲还显得力不从心。

躺倒是大判断。

原因大家也看的不少了，我认为值得进一步深究的是，哪个才是主因。很多文章的观点，把这个归于房企受制于三道红线的资金压力与恒大风波的情绪传染，我认为不尽然。

的确三道红线的监管给到开发商带来的压力巨大，恒大的情绪传染也让企业对后市忧心忡忡。但对于房企来说，也会提前做些安排，断不会集体躺倒。尤其是上面这些城市都是中国非常优质的高能级城市，拿到入场券的机会并不那么多，民营房企不至于全部都让国家队来抬轿子。

我个人理解，两个原因主要。

其一是，土地新规则卡得太狠了。比如严查资金来源等等，以及对地价与房价比值的处理。一方面加重了开发商的资金压力，另一方面导致在当前这个地价情况下，开发商更难赚到钱，这个账算不过来。虽然我们看到，各地的地价溢价率降下来了，但是限售的房价也降下来了，地房比并没有改善。比如说深圳的情况，房子的限售价格下调了3-9.2%不等，但相对土地的溢价率的上升，以及包括水泥在内的建材成本的上涨，开发商的赚钱能力继续在下滑。这是我们要看到的。

其二是，有些开发商预期后面更惨。如果看深圳的情况，媒体普遍给的焦点是：中海成了大赢家。但我觉得，更大的焦点应该在：万科一块地都没参与。万科这次什么都不做，在我记忆中的深圳土地市场里，是几乎从来不曾出现过的，令我非常的意外。想想去年尖岗山的万科都会四季，那么差的利润，万科都敢拿，当天拿地当天开工。

为什么今天这20多块地，万科连看一眼都懒得去看了？

同样的还有龙湖，为什么要把这两家弄在一块儿说。因为这两家是行内公认最稳健的房企。截至年中，万科扣收（扣除预收账款）资产负债率69.7%，净负债率20.2%，现金短债比2.32，在手现金接近2000亿。龙湖净负债率46%，在手现金995亿元，现金短债比就是扣掉受限资金之后还能达到令人恐惧的3.91倍！

他们没钱？全行业最有钱的就是这俩哥了。还有一个佐证，前8月，万科可是拿地金额第一，超过1100亿。拿地金额第一的企业，在土地流拍率最低的城市连看都不看。

龙湖没动也就算了，深圳不是龙湖的重心。万科以我的经验看，实在是太意外了。我是绝对不相信万科不看好深圳的。

上面那个赚不到什么钱是一个原因（可能这个反而是万科在深圳不拿地的主要原因），综合真实地价（加上配建）依然太贵。但也许还叠加了另一个原因，是企业对后市的销售回款不乐观，预期市场会有更大的调整。

假如市场调整更大，那么很简单，影响的是房企的销售回款。这个时候，要留出足够的缓冲垫。眼下的现金短债比，是来自于市场销售量还不错的情况下出现的，下面明眼可见的销售下滑，还能不能维持安全的现金短债比，对于那些处在边缘的公司，很难讲。

尤其是H大风波让大家兔死狐悲，保命第一。

这是我的理解，Cash is King的时代。

谁的现金流增加的少，谁就会消失在土地战场上。看下面来自克尔瑞的这张表，也有迹可循。上半年，28家房企现金流出现净下滑，其中5家降幅超过50%。这些房企，都从土拍市场上消失了。而且，民企占了绝大部分。

和青年人一样，躺平，一方面是因为玩不起了，另一方面也因为不敢玩了。

Part 3

再看国家队的“狂欢”，大家都把国家队这次的胜利称作是土拍市场的“大赢家”。不仅是在深圳，全国都是。

深圳的情况，21宗卖掉的地块里面，17宗是国家队拿走的，占比超8成。

广州第二次集中供地，首日成交的16宗地块，国家队拿下13宗，占比达到81%。

其它地方也都高度类似，或是国家队，或者本土房企（也是以地方国企为主）比如：

厦门出让11宗地，国家队拿下8成。

苏州出让6宗地，国家队拿下4宗。

济南43宗，本土房企拿走8成；青岛63宗，本土房企拿走7成。

……

这其中，中海、保利是国家队里的高光。

以中海为例，不完全统计，中海这个周光是在广深南京三城就耗资超过300亿，拿下10块地。

9.26-27，广州第二轮集中供地，中海拿下3宗，99亿。

9.26，南京第二轮集中供地，中海拿下3宗，80.3亿。

9.28，深圳第二轮集中供地，中海拿下4宗，127.15亿。

难道国家队不存在流动性问题吗？

还真别说，对于一些地产央企而言，他们的综合资质看起来的确要好上很多。截至年中，中海扣除预收账款的资产负债率60.2%，净负债率33.8%，现金短债比2.1，在手现金1174.3亿元。保利发展剔除预收账款的资产负债率67.6%。净负债率58.7%，现金短债比为2.6，在手现金1554亿。

都非常的安全。

这可能得益于有些央企巨头在过去长周期的发展中，经营风格一直偏于稳健所致。相比于那些疯狂举债拿地王的民企，这些地产央企长期以来的操作明显不同。从上面那个现金流负增长阵营少见央企，也可见一斑。

但，我的问题在于，难道那些地方国企也都不存在流动性的挑战？

我不认为这样，当然手头数据不够，只能是大胆给一句不那么严谨的论断：在这第二轮土拍中，除了少数稳健型央企是真正的在逆市进取之外，大部分本土房企，未必是真正的市场行为。

我今天问两位上市房企大佬为什么不来买地，他们给我的回答如下：

一位说：斗地主，要不起……过……

另一位说：等。